投資人愛上了日本房地產(@SCMP南華早報)

自從《從「安培經濟學」看日圓走勢》出版之後,不少朋友們對日本現狀加深了了解,身邊的朋友及客人也紛紛詢問有關日本房地產投資的事情。一些客人說「那裡的樓價已經見底」,或者「下跌空間有限」,又問「怎樣可以借日圓按揭」,最後還表示「我有一筆錢想去日本買房子」,要求我們協助。
請各位先坐下,喝一杯咖啡或者熱茶,看看我的新文章《投資人愛上了日本房地產》,然後再聊吧!
Since my last SCMP article titled “Abenomics and Yen Depreciation” (in Chinese), many of you have shown your interests in Japan & the Japanese investment market. Some customers have also changed their topics in the Japanese property investment asking question regarding the property space. They said, “the market out there has bottomed out”, or asked “how can I get the yen mortgage loan”, some even told me “I have a batch of cash ready for the property asset Buy in Japan” seeking for advices.
My dear, please sit back, relax, have a cup of coffee and take a look of my new article “Investors loving the Japanese Property” (in Chinese) first and chat.
(URL Link) (下面文章鏈接)

數月前,一位我從不認識的年輕人前來諮詢有關借日圓買日本房地產的可能性。由於這個年輕人既不是日本居民也沒有在日本工作,「不可以」的答案很快就出來了。他們為何要借日圓?正是因為期待未來日圓繼續貶值,而「貶值」帶來更便宜的日圓借貸。

這兩個月不時也有一些客人或者朋友提出對日本房地產投資的意欲,要求我們協助。越來越多人對東瀛投資興趣漸見濃厚,其程度可見一斑。

最近,越來越多香港人對日本房地產投資感興趣,我在東京也聽到不少從東南亞、韓國、印度、大陸而來的投資人,也積極的於東京都圈山手線內尋找住宅投資目標。讓我們現在走訪一下東京當地的情況吧。

日本3.11大災難之前,常常聽說不少內地同胞到日本買房子,買商廈,而且買得很「豪」,不是以單位計算而是全棟樓房。但是,地震與核電洩漏發生之後他們已經銷聲匿跡,沒人問津。雪上加霜的是,中日就釣魚島爭議,令內地同胞購買日本房產的熱潮已冷卻了。唯獨一些非常低調的同胞仍然靜靜地跑到對岸物色項目。。。。。。。。

日本自從80年代泡沫經濟破壞之後,經歷過二十多年的經濟不景氣,物價貶值,加上兩年前的大地震發生,那裡的房地產價格不升反跌。今年開始,災後重建導致建築材料短缺的情況有所舒緩,新建樓房件數恢復,雖然售價也較前兩年有所上升,但是整體價格跟香港比較,還是非常有吸引力。。。。。。

第三,由於一次過投資金額很小,投資回報相對可觀,在這個辣椒滿佈的香港下難以出手購買樓房,在尋找資金出路的投資人便跑去東洋,包括有些年青投資者也蠢蠢欲動,籌錢出招去了。

因為日圓貶值的趨勢存在,趁著超低利息的環境下,如果能夠借日圓去買日本房產,確實有一定優勢。但是日本樓宇按揭港人沒有福份享用,除非是日本居民,最好是永久,不然難於登天。最後只有用現金去買房子。我在日本唸書及工作多年,已見盡不少內地及香港投資者望樓輕歎 !

其實,這一班年輕投資人的日本房產投資想法不是出於突然,最近幾年的馬來西亞房產熱給他們不少智慧與啓迪。馬拉公寓樓價大約是新加坡同類型樓房的一半到三分之一,房產按揭容易,國家地方大空間多,生活費用大概新加坡的一半,目標投資集中於吉隆坡(Kuala Lumpur)、檳城(Penang)、和柔佛(Johor),吸引不少新加坡人、日本人等外國人到那裡投資。人們考慮到以上的優點而對一些潛在風險做了妥協(如稅制改革的可能、物業質量及治安)。。。。。。

流動性是另一個話題。日本人經歷過80年代一場痛苦的房地產泡沫,無論政府或者民間,基本上都是保護租客多於業主,這與現在的香港有很大的差別。東京等的大城市,租務市場看來不錯,短期內不成問題。但是日本現在流行一句話「2047年問題」,意思是屆時大城市以外的地方人口會突然下降,全國人口預計將減少四千萬人,等於現在約三分之一。租務需求會漸漸減弱。。。。。

東京大學地震研究所去年做了一個模擬換算,未來四年,東京將面臨M7級以上地震的可能性是50%,死傷者可能接近20萬,因為火災及災難現象而令47萬棟建築物遭受破壞,回家困難人數將達數百萬。其他地區也可能面對類似風險。

今年五月二十八日,日本《朝日新聞》發表了「南海海槽巨大地震對策會議」的內容。根據對策會議最後報告書的建議,每一家庭最好預備一個星期以上的儲備,防範未然。他們預測從靜岡縣至九州東方沿岸一帶將面臨大型沖擊,強烈地震以及海嘯最壞可能會引致32萬人因遇難而失去生命,其破壞力超過東日本大地震。一些地區於七月底紛紛進行了逃難演練。

地震最大的殺傷力通常是火災,強烈震度會破壞樓宇結構,還有一種是「液狀化」現象,會令地下水往上流而破壞樓宇結構以及嚴重影響生活。3.11災難使到關東沿海一帶房屋和設施遇到這個問題。筆者順便分享其他不同的經驗,希望對各位在選擇日本樓房時有幫助。。。。。

(全文請點擊上面URL)

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